Какие факторы влияют на кадастровую стоимость земель |

http://nca.by/rus/news/~page__m12=1~news__m12=6405 http://nca.by/rus/news/~page__m12=1~news__m12=6405 http://nca.by/rus/news/~page__m12=1~news__m12=6405
Количество просмотров: 25
Автор кадастровая оценка, кадастровая оценка, факторы, факторы, земельный земельный
Какие факторы влияют на кадастровую стоимость земель

В период с 2015 по 2018 гг. был проведен первый тур кадастровой оценки земель по всем видам функционального использования («жилая многоквартирная зона», «жилая усадебная зона» (включая садоводческие товарищества и дачные кооперативы), «рекреационная зона», «общественно-деловая зона», «производственная зона») всей территории Республики Беларусь.

В данном туре кадастровой оценки земель внедрен прогрессивный подход по схеме «единый заказчик – единый исполнитель – единая методика», в рамках которого ежегодно производится кадастровая оценка одного вида функционального использования земель на всей территории страны, что способствует единообразию и целостности получаемых результатов.

Оценка всей страны на одну дату позволила:

1. Оценить все территории на основании рыночных данных: сделок купли-продажи, предложений продажи и аренды, сведений о проведенных аукционах. При этом на территориях, где постоянно совершаются сделки купли-продажи, объекты выставляются на продажу и предлагаются в аренду, значение кадастровой стоимости земель наиболее приближено к рыночной.

До 2015 г. на территориях с неактивным рынком недвижимости кадастровая стоимость земель определялась путем пересчета через кадастровую стоимость земель по другим видам функционального использования, что не всегда отражало реальную ситуацию на рынке недвижимости.

С 2015 г. от этого подхода удалось отказаться благодаря проведенному комплексному анализу экономических, социальных, административных, географических и других показателей, который позволяет определить территории с сопоставимым по уровню развития рынком недвижимости. В случае отсутствия достаточного количества рыночной информации для анализа и расчета кадастровой стоимости земель сопоставимые территории объединяются в группы, что позволяет провести кадастровую оценку всех территорий на основании рыночных данных без привязки к стоимости недвижимости другого назначения с более активным рынком.

2. Сопоставить территории между собой.

До 2015 года заказчиками кадастровой оценки являлись местные исполнительные комитеты. Сравнение кадастровых стоимостей различных территорий между собой не было объективным, т.к. дата оценки для различных городов, сельских населенных пунктов и других территорий была разной. Кроме этого, местные исполнительные комитеты не всегда соблюдали установленный законодательством срок переоценки (который составлял 5 лет), и для некоторых территорий кадастровая стоимость не актуализировалась более 10 лет.

3. Выявить на рыночных данных зависимости и факторы, которые влияют как на стоимость всего объекта недвижимости, так и на кадастровую стоимость земельного участка в частности.

В ходе анализа рынка недвижимости для каждого вида функционального использования земель определены наиболее значимые с точки зрения вклада в рыночную и кадастровую стоимость земель факторы оценки, которые в дальнейшем учитываются при расчете кадастровой стоимости земель, земельных участков.

Кадастровая оценка земель городов и поселков городского типа выполняется с учетом следующих факторов:

· Местоположение объекта.

Под местоположением понимается удаленность объекта недвижимости относительно центра города, а также его непосредственное окружение. Например, наличие рядом парка для жилой недвижимости увеличивает рыночную и, как следствие, кадастровую стоимость, наличие же завода – наоборот, приводит к ее снижению. Но если говорить о производственно-складской недвижимости, то кадастровая стоимость будет увеличиваться на территориях с большей концентрацией производственных объектов и складов.

· Обеспеченность централизованными инженерными коммуникациями (электроснабжение, централизованные водоснабжение, водоотведение (канализация), газоснабжение и теплоснабжение).

· Типы грунтов под строительство (благоприятные, ограничено благоприятные, неблагоприятные).

Конкретный набор факторов в разрезе видов функционального использования земель представлен на рисунках.

Кадастровая оценка земель сельских населенных пунктов производится с учетом следующих факторов:

· Местоположение объекта:

o  Близость города или поселка городского типа.

Речь идет о городах и послелках городского типа, которые оказывают непосредственное влияние на формирование рынка недвижимости в сельских населенных пунктах (центры притяжения). Размер территории, на которую оказывает влияние центр притяжения, зависит от его величины и уровня развития рынка недвижимости в нем.

o  Наличие подъезда по автомобильной дороге с усовершенствованным покрытием (цементобетонным, асфальтобетонным, черным гравийным и черным щебеночным).

o  Близость дорог международного и республиканского значения.

o  Близость остановок железнодорожного транспорта, а также грузовых железнодорожных станций.

o  Близость водоема.

· Численность населения.

При кадастровой оценке по видам функционального использования земель «жилая многоквартирная зона», «жилая усадебная зона» и «рекреационная зона», «общественно-деловая зона» использовалось фактическое значение численности населения конкретного сельского населенного пункта. При кадастровой оценке земель по виду функционального использования земель «производственная зона» – суммарная численность населения сельских населенных пунктов, расположенных в радиусе 2,5 км от оцениваемого земельного участка.

· Обеспеченность централизованными инженерными коммуникациями (электроснабжение, централизованные водоснабжение, водоотведение (канализация), газоснабжение и теплоснабжение).

Данный фактор учитывался при кадастровой оценке земель сельских населенных пунктов, расположенных в районах, перечисленных в Таблице.

жилая многоквартирная зона

2015

жилая усадебная зона, рекреационная зона

2016

общественно-деловая зона

производственная зона

2017-2018

Минский район

Минский,

Брестский, Витебский, Гомельский, Гродненский, Могилевский, Дзержинский районы

Минский,

Брестский,

Витебский,

Гомельский,

Гродненский,

Могилевский,

Дзержинский,

Логойский,

Молодечненский,

Пуховичский,

Смолевичский районы

Для сельских населенных пунктов остальных районов данный фактор не учитывается из-за высоких трудозатрат по сбору информации об обеспеченности инженерными коммуникациями в сравнении с низкой кадастровой стоимостью в данных районах.

Очевидно, что рыночная стоимость объекта недвижимости, расположенного в агрогородке с численностью населения 1 000 чел., будет выше, чем в деревне, в которой проживает 50 чел., также в деревне возле города она будет выше, чем в деревне, расположенной в 25 км от него.

Кадастровая стоимость земель садоводческих товариществ и дачных кооперативов определяется с учетом местоположения объекта, к которому относятся близость города или поселка городского типа, близость водоема, леса, остановок железнодорожного транспорта, и обеспеченности инженерными коммуникациями (электроснабжение, централизованное водоснабжение и газоснабжение).

Кадастровая оценка земель, расположенных за пределами населенных пунктов, садоводческих товариществ и дачных кооперативов, выполняется с учетом местоположения объекта: близости города или поселка городского типа, близости дорог международного и республиканского значения, наличия подъезда по автомобильной дороге с усовершенствованным покрытием, близости остановок железнодорожного транспорта и грузовых железнодорожных станций, близости водоема – и численности населения.

Результатом кадастровой оценки являются кадастровые стоимости земель оценочных зон, а также кадастровые стоимости земельных участков. В границах оценочных зон кадастровая стоимость земельных участков сопоставима. Оценочное зонирование проводится по результатам анализа рынка недвижимости, а также с учетом преобладающего типа застройки, наличия либо отсутствия инженерных коммуникаций.

В городах и поселках городского типа кадастровая стоимость земель определяется с учетом площади покрытия оценочной зоны соответствующим фактором оценки. К примеру, с увеличением территории оценочной зоны, которая имеет наличие либо возможность подключения к той или иной централизованной коммуникации, будет увеличиваться и кадастровая стоимость этой зоны.

Пример.

 

Кадастровая стоимость земель оценочной зоны 1522671003 г. Солигорска определена с учетом покрытия ее территории на 60 % фактором оценки «централизованное водоснабжение (либо возможность подключения)», оценочной зоны 1620171002 аг. Хатежино – на 81%.

 

При расчете кадастровой стоимости земель сельских населенных пунктов используются иные подходы. На территориях с развитым рынком недвижимости (перечислены ранее в таблице) кадастровая стоимость земель также определяется с учетом площади покрытия оценочной зоны соответствующим фактором оценки. В остальных сельских населенных пунктах, где оценочное зонирование выполняется в упрощенном виде (один сельский населенный пункт – одна оценочная зона), кадастровая стоимость земель определяется с учетом наличия либо отсутствия фактора оценки, без учета площади покрытия оценочной зоны и без учета наличия либо отсутствия инженерных коммуникаций.

Кадастровая стоимость земельных участков определяется путем умножения кадастровой стоимости 1 кв.м земель оценочной зоны на площадь этого земельного участка и, как следствие, содержит в себе тот же количественный и качественный набор факторов оценки, что и оценочная зона.

Результаты кадастровой оценки земель, а именно кадастровая стоимость земель, земельных участков, используются в следующих целях:

•      взимание платежей за землю (определение налоговой базы земельного налога и определение величины арендной платы за земельный участок);

•      определения размера платы за право заключения договоров аренды;

•      установления начальных цен на аукционах;

•      передачи земельных участков в частную собственность граждан Республики Беларусь и негосударственных юридических лиц Республики Беларусь;

•      определения стоимости земельного участка, передаваемого в ипотеку;

•      определения стоимости земельных участков, находящихся в частной собственности, при совершении сделок по их возмездному отчуждению;

•      выкупа у граждан земельных участков при изъятии их для государственных нужд или предоставления взамен равноценных земельных участков;

•      оценки недвижимого имущества (определения стоимости местоположения объекта недвижимости);

•      определения размера денежной компенсации наследникам при принятии по наследству земельного участка, находившегося на праве частной собственности у наследодателя;

•      и других не противоречащих действующему законодательству.

Пожалуйста, представьтесь, чтобы получить бесплатный доступ
Регистрация
Поделиться в соцсетях:


Свежие статьи на портале

1. Нерезидент разработал мобильное приложение |

ИП заключил договоры с нерезидентом на оказание услуг по разработке мобильного приложения, а также услуг по размещению данного мобильного приложения в сети Интернет, с последующим его техническим сопровождением и лицензионный договор об использовании ПО.Кроме того нерезидент осуществляет внедрение ПО и дальнейшее ее обслуживание. Должен ли ИП удерживать налог на доходы из сумм, подлежащих уплате нерезиденту по этим договорам?    

2. НДС и налог на доходы при оплате нерезиденту услуги перевозки |

В спецификации к контракту и в акте отдельными строками выделены услуги по организации доставки груза из РФ в г. Минск, дополнительная обработка груза, информирование о статусе и местонахождении груза, страхование груза

3. Календарь налогоплательщика (индивидуального предпринимателя) на октябрь 2019 года |

Календарь уплаты индивидуальными предпринимателями налогов, сборов и неналоговых платежей, представления расчетов по ним в налоговые органы и платежных поручений в обслуживающий банк на октябрь 2019 года

5. Что изменилось в страховании? |

С 1 сентября 2019 г. изменен порядок выплаты пособий по временной нетрудоспособности по обязательному страхованию от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний.

6. ЭСЧФ по экспортируемым транспортным услугам |

МНС напоминает субъектам хозяйствования, оказывающим экспортируемые транспортные услуги и (или) услуги транспортной экспедиции, что при выставлении электронных счетов-фактур особое внимание следует обратить на указание в ЭСЧФ следующих сведений.

7. В положение о командировках внесены изменения |

С 7 сентября вступают в силу изменения в в Положение о порядке и размерах возмещения расходов, гарантиях и компенсациях при служебных командировках, утвержденное постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 19 марта 2019 г. № 176. Данные изменения внесены Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 4 сентября 2019 г. № 595, опубликованным на Национальном правовом Интернет-портал Республики Беларусь 6 сентября. Постановление вступает в силу после его официального опубликования.

8. За нарушения порядка внешнеторговой деятельности привлечены к административной ответственности 34 юридических и 33 физических лица |

Комитетом государственного контроля за первое полугодие 2019 года привлечено к административной ответственности за нарушения порядка осуществления внешнеторговой деятельности 34 субъекта хозяйствования и 33 физических лица. Сумма штрафов составила почти 174 тыс. рублей.

9. ФСЗН разъяснил вопросы применения мер административной ответственности |

Фонд социальной защиты населения Министерства труда и социальной защиты Республики Беларусь разъяснил вопросы применения мер административной ответственности в соответствии со статьей 11.54 Кодекса Республики Беларусь об административных правонарушениях  к плательщикам обязательных страховых взносов (юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям), нарушившим законодательство о государственном социальном страховании.

10. МНС предупреждает о вирусном ПО! |

Министерство по налогам и сборам проинформировало, что в настоящее время на электронные адреса плательщиков поступают сообщения с электронного адреса nalog.gov@tut.by,  якобы от имени Министерства по налогам сборам, которые содержат вредоносное программное обеспечение.