В соответствии со ст. 3 Кодекса Республики Беларусь о земле (далее — КоЗ) земельные участки могут находиться у землепользователей на следующих правах:

·             государственной и частной собственности, а также на праве собственности иностранных государств, международных организаций;

·             пожизненного наследуемого владения;

·             постоянного пользования (пользования без заранее установленного срока);

·             временного пользования;

·             аренды (субаренды).

Земельные участки предоставляются местными исполнительными комитетами:

·             гражданам — на праве временного пользования, пожизненного наследуемого владения, частной собственности или аренды;

·             индивидуальным предпринимателям — на праве аренды;

·             юридическим лицам Республики Беларусь — на праве постоянного или временного пользования, частной собственности или аренды;

·             иностранным юридическим лицам и их представительствам — на праве аренды (ч. 1 п. 1 Указа Президента Республики Беларусь от 27.12.2007 № 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков») (далее — Указ № 667).

Сроки и иные условия аренды земельного участка определяются договором аренды земельного участка.

При этом срок аренды земельного участка для ведения сельского хозяйства не может быть менее 10 лет. Срок аренды земельного участка, находящегося в госсобственности и предоставляемого для целей, связанных со строительством и (или) обслуживанием капитальных строений (зданий, сооружений) (далее — капстроения), должен быть не менее нормативного срока строительства и (или) эксплуатации этих капстроений. Предоставление земельного участка на более короткий срок может осуществляться только с согласия лиц, которым предоставляется этот земельный участок.

Срок аренды земельного участка не должен превышать 99 лет. Срок аренды земельного участка, предоставленного для целей, связанных с использованием переданного в аренду водного объекта (его части), не должен превышать срока аренды этого водного объекта (его части) (ст. 17 КоЗ).

Арендодателями земельных участков, находящихся в государственной собственности, являются госорганы, осуществляющие госрегулирование и управление в области использования и охраны, а также администрации СЭЗ в случае предоставления земельных участков резидентам соответствующих СЭЗ, специальных туристско-рекреационных парков в границах данных зон, парков.

Граждане, негосударственные организации Республики Беларусь, имеющие земельные участки в частной собственности, могут являться арендодателями этих земельных участков.

При переходе прав на капстроения или долей в праве на данные объекты к их приобретателям автоматически переходят права на земельные участки, на которых они расположены.

При переходе прав на капстроения, расположенные на арендуемых земельных участках, или долей в праве на данные объекты к их приобретателям переходят права и обязанности по соответствующим договорам аренды земельного участка на оставшийся срок аренды соответствующего земельного участка (ст. 55 КоЗ).

Предоставление земельных участков, находящихся в госсобственности, осуществляется в соответствии с порядком изъятия и предоставления земельных участков, установленным Указом № 667.

Земельные участки предоставляются по результатам аукционов:

·             на право заключения договоров аренды земельных участков — в аренду гражданам, индивидуальным предпринимателям, юридическим лицам;

·             по продаже земельных участков в частную собственность — в частную собственность граждан Республики Беларусь, негосударственных юридических лиц Республики Беларусь (п. 6 Указа № 667).

Без проведения аукционов земельные участки могут предоставляться в случаях, устанавливаемых Президентом.

Расходы арендатора на получение земельного участка в аренду

Задаток для участия в аукционе. В соответствии с  п. 13 Положения о порядке организации и проведения аукционов на право заключения договоров аренды земельных участков, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 26.03.2008 № 462 (далее — Положение № 462), к участию в аукционе допускаются лица, подавшие в комиссию или организацию в указанные в извещении сроки соответствующее заявление с приложением необходимых документов и внесшие задаток в размере, порядке и сроки, определенные в извещении о проведении аукциона, а также заключившие соглашение.

Если ИП, организация желает участвовать в аукционе в отношении нескольких земельных участков, то вносятся задатки в размере, установленном для каждого из предметов аукциона.

Сумма задатка победителя аукциона засчитывается при оплате им стоимости предмета аукциона. Остальным участникам аукциона сумма задатка возвращается, кроме некоторых случаев, предусмотренных Положением об аукционе, в течение 5 рабочих дней со дня проведения аукциона (п. 28 Положения № 462).

Если аукцион признан несостоявшимся, задаток возвращается участникам аукциона в течение 5 рабочих дней после назначенной даты проведения аукциона, указанной в извещении (п. 29 Положения № 462).

Плата за право заключения договоров аренды земельных участков. Согласно п. 5 Положения № 462 результаты аукциона в день его проведения оформляются протоколом, в котором отражается:

·             место и время проведения аукциона;

·             адрес земельного участка, в отношении которого должен быть заключен договор аренды по результатам аукциона, его кадастровый номер, площадь, целевое назначение, а также назначение земельного участка в соответствии с единой классификацией назначения объектов недвижимого имущества, утвержденной в установленном порядке;

·             начальная цена и окончательный размер платы за предмет аукциона;

·             победитель аукциона;

·             обязательства сторон по подписанию договора аренды и обязательства победителя аукциона по внесению платы за предмет аукциона (части платы — в случае предоставления рассрочки ее внесения соответствующими местными исполнительными комитетами);

·             срок аренды;

·             размеры и сроки возмещения затрат на организацию и проведение аукциона, а также другая информация.

В течение 10 рабочих дней со дня утверждения в установленном порядке протокола о результатах аукциона победитель аукциона аренды обязан внести плату за право заключения договора аренды земельного участка (п. 27 Положения № 462).

Плата за право заключения договоров аренды определяется по результатам аукциона и не может быть ниже начальной цены права заключения договоров аренды земельных участков, определенной на основании кадастровой стоимости земельных участков с применением коэффициентов в зависимости от срока их аренды, установленных Советом Министров Республики Беларусь для определения платы за право заключения договоров аренды земельных участков, предоставляемых без проведения аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков (ч. 2 ст. 31¹ КоЗ).

При продаже на территории Республики Беларусь в установленном порядке недвижимого имущества, находящегося в госсобственности, в том числе путем проведения аукциона, одновременно осуществляется продажа права заключения договора аренды земельного участка, необходимого для обслуживания этого имущества, если иное не установлено законами или решениями Президента (ч. 3 п. 6 Указа № 667).

Возмещение расходов по проведению аукциона. Победителем аукциона возмещаются местному исполкому или организации расходы, связанные с организацией и проведением аукциона: на изготовление и предоставление участникам аукциона документации, необходимой для его проведения, на размещение в СМИ объявлений о проведении аукциона и проч.

Размер такого возмещения не должен превышать суммы фактических затрат на организацию и проведение аукциона, изготовление документации, необходимой для его проведения, а также включать затраты по ранее проведенным нерезультативным аукционам в случае повторного выставления предмета аукциона на торги (ч. 2 п. 27 Положения № 462).

После возмещения затрат на проведение аукциона с победителем аукциона заключается договор аренды земельного участка (п. 30 Положения № 462).

Договор аренды земельного участка и возникновение основанного на нем права аренды подлежат государственной регистрации в территориальной организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним по месту нахождения земельного участка (п. 32 Положения № 462).

Рассрочка внесения платы за право заключения договоров аренды земельных участков. При предоставлении земельных участков в аренду для строительства и обслуживания капстроений, обслуживания приобретенного недвижимого имущества, находившегося в госсобственности, в том числе по результатам аукционов, местные исполкомы по заявлению лица, которому предоставляется земельный участок, принимают решение о предоставлении рассрочки внесения платы за право заключения договоров аренды земельных участков.

Рассрочка может быть предоставлена на срок, не превышающий 5 лет со дня приемки в эксплуатацию в установленном порядке законченного строительством объекта, очереди, пускового комплекса или со дня приобретения недвижимого имущества, находившегося в госсобственности.

С момента возникновения у землепользователя права аренды на земельный участок, в отношении которого предоставлена рассрочка внесения платы, и до полного исполнения им обязательств по внесению платы за земельный участок право аренды на него находится в залоге у госоргана, принявшего решение о предоставлении земельного участка или об изменении вида вещного права на земельный участок на право собственности или право аренды. Отчуждение и (или) последующий залог права аренды на земельный участок, приобретенный с рассрочкой внесения платы (ее части), не допускаются до полного исполнения землепользователем этого участка обязанности по внесению платы за него (ч. 4 ст. 31² КоЗ).

Проценты за пользование рассрочкой. По заявлению организации (победителя аукциона) на основании решения местного исполкома может быть предоставлена рассрочка внесения платы за право заключения договора аренды земельного участка (ч. 1 п. 27 Положения № 462, ст. 31² КоЗ).

За пользование рассрочкой платежа плательщик уплачивает проценты, начисляемые ежегодно на остаток задолженности по платежам, в размере 1/360 ставки рефинансирования Национального банка, действующей на день внесения денежных средств, за каждый день пользования рассрочкой. При расчете процентов количество дней в году принимается равным 360, количество дней в месяце — 30. В случае несвоевременного перечисления платежей по рассрочке, процентов за пользование рассрочкой платежа плательщик уплачивает пеню в размере 1/360 ставки рефинансирования Национального банка, действующей на момент возникновения задолженности, за каждый день просрочки платежа (ч. 5 ст. 31² КоЗ).