Один из способов инвестирования в экономику страны — это покупка иностранными компаниями недвижимости для последующего вовлечения ее в хозяйственный оборот. От использования недвижимого имущества (продажи, сдачи в аренду (лизинг) и т.д.) нерезидент получает доходы, которые являются объектом для налога на доходы. Поскольку сделки с недвижимостью, как правило, являются довольно дорогостоящими, они привлекают внимание контролирующих органов.

Налоговый кодекс Республики Беларусь (далее — НК) устанавливает следующие объекты налогообложения в отношении сделок с недвижимостью, расположенной на территории Республики Беларусь:

·             вознаграждение за использование имущества (к которому для целей налогообложения налогом на доходы относится в том числе любого вида оборудование, включая транспортные средства) на территории Республики Беларусь либо предоставление права пользования таким имуществом (п. 1.3 ст. 189 НК) (данный объект включается в состав роялти);

·             доходы от отчуждения недвижимого имущества, находящегося на территории Республики Беларусь (п. 1.11.1 ст. 189 НК). Здесь следует иметь в виду, что в качестве договора отчуждения имущества выступают также договоры купли-продажи, мены, дарения и т.д.;

·             доходы от отчуждения предприятия (его части) как имущественного комплекса, находящегося на территории Республики Беларусь, собственником которого является иностранная организация (п. 1.11.2 ст. 189 НК);

·             доходы от недвижимого имущества, находящегося на территории Республики Беларусь, переданного в доверительное управление (п. 1.13 ст. 189 НК).

Поскольку порядок налогообложения вышеназванных объектов различен, рассмотрим сначала наиболее часто встречающиеся ситуации, а именно получение доходов от реализации недвижимости иностранными компаниями на территории Республики Беларусь.

Налог на доходы от отчуждения недвижимого имущества

Как и во всех без исключения случаях возникновения объекта для исчисления налога на доходы, налоговым агентом выступает тот, кто начисляет и (или) выплачивает доход иностранной организации. При сделках с недвижимостью обязанность по исчислению и уплате в бюджет налога на доходы возлагается на:

·             юридическое лицо или индивидуального предпринимателя Республики Беларусь (п. 3.1, 3.2 ст. 189 НК);

·             физическое лицо (в том числе нерезидента) (п. 3.3 ст. 189 НК).

При этом физические лица (не индивидуальные предприниматели) должны подавать декларации по налогу на доходы не в любую налоговую инспекцию, а в зависимости от выплачиваемого ими дохода, в частности, в отношении дохода от отчуждения недвижимого имущества:

·             постоянное представительство иностранной компании — если возникновение этих доходов имеет отношение к этому представительству и (или) постоянному представительству (п. 3.4 НК);

·             иностранная компания (п. 3.5 ст. 189 НК).

В случае если иностранная организация вносит принадлежащее ей здание, находящееся на территории Республики Беларусь, в качестве вклада в уставный фонд юридического лица Республики Беларусь, объект налогообложения налогом на доходы не возникает и налоговый агент при получении вклада в уставный фонд не обязан представлять декларацию, поскольку в данном случае иностранная организация не получает доход от отчуждения недвижимого имущества.

Определение налоговой базы

По рассматриваемым в данной статье доходам от отчуждения недвижимого имущества налоговая база для исчисления налога на доходы определяется налоговым агентом как общая сумма дохода за вычетом документально подтвержденных затрат (п. 1.1 ст. 190 НК). При этом в расчет принимается сумма затрат, понесенных на приобретение, строительство недвижимого имущества, за вычетом амортизационных отчислений, рассчитанных в размере и порядке, определенных законодательством Республики Беларусь (абз. 2 ч. 1 п. 1.1.4 ст. 190 НК).

При этом следует помнить, что, поскольку перечня и форм документов, подтверждающих затраты нерезидента, НК не установлено, их можно подтвердить первичными учетными документами или их копиями, подтверждающими исполнение сделки, договорами (контрактами) или их копиями, выражающими содержание сделки, по которой осуществлены затраты.

Затраты иностранной компании учитываются только в том случае, если к дате начисления (выплаты) доходов в распоряжении налогового агента, удерживающего налог на доходы с таких доходов, имеются представленные этой иностранной организацией документально подтвержденные данные о таких затратах (п. 2 ст. 190 НК).

Документальное подтверждение понесенных нерезидентом затрат может быть представлено налоговому агенту и после подачи налоговой декларации за период, в котором начислен доход. В таком случае налоговый агент может представить в налоговый орган уточненную налоговую декларацию с внесенными изменениями и дополнениями в графы 6, 9, 13 раздела I (п. 63 Инструкции о порядке заполнения налоговых деклараций (расчетов) по налогам (сборам), книги покупок, утвержденной постановлением Министерства по налогам и сборам Республики Беларусь от 03.01.2019 № 2 «Об исчислении и уплате налогов, сборов (пошлин), иных платежей») за тот налоговый период, в котором был начислен доход.

Расчет амортизации производится в соответствии с Инструкцией о порядке начисления амортизации основных средств и нематериальных активов, утвержденной постановлением Министерства экономики, Министерства финансов и Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 27.02.2009 № 37/18/6, и оформляется справкой произвольной формы. Ее необходимо представить в налоговый орган вместе с декларацией (ч. 1 п. 1.1.4 ст. 190 НК).

В законодательстве Республики Беларусь нет указаний о том, кто и когда рассчитывает амортизационные отчисления по объектам недвижимости, принадлежащим нерезидентам и находящимся на территории Республики Беларусь, кто ведет учет этих объектов в Беларуси, кто делает переоценку этих основных средств и т.д., поэтому налоговому агенту либо нужно запрашивать ее у нерезидента, продающего этот объект недвижимости, либо при определении налоговой базы придется обойтись без вычета амортизационных отчислений.

С 2019 года сумма дохода иностранной организации и сумма ее затрат, понесенных на приобретение, строительство недвижимого имущества, подлежат пересчету в доллары США по официальному курсу Национального банка Республики Беларусь соответственно на дату начисления дохода, на дату принятия такого объекта к учету.

Налоговая база в долларах США, определенная как разница между общей суммой дохода и затратами, уменьшенными на амортизационные отчисления, пересчитывается в белорусские рубли по официальному курсу Национального банка Республики Беларусь на дату возникновения обязательств по уплате налога на доходы, то есть на дату начисления дохода (платежа) (п. 1.1.4 ст. 190, п. 1 ст. 191 НК).

Затраты на приобретение отчуждаемой недвижимости пересчитываются по курсу Национального банка Республики Беларусь на дату оформления акта о приеме-передаче основных средств (приложение 1 к постановлению Министерства финансов Республики Беларусь от 22.04.2011 № 23), на основании которого объект недвижимости был принят нерезидентом к учету в качестве основного средства (п. 9 Инструкции по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденной постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 30.04.2012 № 26).

Если приобретение недвижимости осуществлялось нерезидентом у другого нерезидента и ни на одного из них не распространялись требования законодательства Республики Беларусь о бухгалтерском учете, однако налоговому агенту (покупателю) представлена копия иного документа, который позволяет определить дату принятия такого объекта иностранной организацией-продавцом к учету и его стоимость, то сумма затрат иностранной организации-продавца, понесенных на его приобретение, пересчитывается по курсу Национального банка Республики Беларусь на такую дату.

Затраты, понесенные на строительство отчуждаемой нерезидентом недвижимости, пересчитываются по курсу на дату утверждения акта приемки в эксплуатацию объекта строительства (приложение 2 к постановлению Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 06.12.2018 № 40).

Если иностранная организация осуществляла строительство в качестве дольщика, то приемка объекта к бухгалтерскому учету проводилась ею на основании оформленного заказчиком, застройщиком акта приемки-передачи объекта долевого строительства и акта о передаче затрат, произведенных при создании объекта, оформленного для дольщика (п. 52 и 53 Инструкции о порядке формирования стоимости объекта строительства в бухгалтерском учете, утвержденной постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 14.05.2007 № 10). В этом случае пересчет затрат на строительство в доллары США производится по курсам на даты оформления указанных актов.